La evolución prevista para el mercado inmobiliario en Barcelona.
Acabamos de cerrar un año difícil, más de lo esperado a tenor de las previsiones que se hacían a inicios del 2021. Nos hemos movido por una montaña rusa de emociones que ha hecho que el año se haya cerrado con altibajos y con expectativas encontradas. El mercado inmobiliario no vive ajeno a esta realidad y, a pesar de que, a nivel general el sector ha evolucionado razonablemente bien (aumento de transacciones y aumento razonable de precios), cuando ponemos la lupa en determinadas zonas y/o microsectores vemos contrastes importantes.
¿Qué podemos esperar del año que empieza?
A nivel macroeconómico, existen, según informe de Bankinter, hay soportes importantes a tener en cuenta:
- La Renta Disponible de los Hogares recupera ya en 2021 niveles previos a la pandemia debido a la buena evolución de la economía y a la reducción rápida de la tasa de desempleo.
- Bajos costes de financiación, que mantienen la tasa de esfuerzo por debajo de la media histórica (30% vs. 34% histórico).
- Permanece el elevado atractivo de la vivienda como inversión. A pesar de los cambios legislativos en el alquiler que tendrán una aplicación geográficamente limitada.
A menudo se habla del riesgo de «boom inmobiliario», pero los analistas coinciden en que no se dan ahora las condiciones que ocurrieron en 2007 ya que: a) los precios de la vivienda están creciendo de manera sostenida (en determinadas zonas no crecen); b) no hay riesgo de burbuja crediticia ya que los bancos tienen una política más restrictiva de concesión de hipotecas; c) los compradores se decantan por las hipotecas a tipo fijo, lo que garantiza una mayor estabilidad para el pago en caso de adquirir una vivienda.
Todo ello hace esperar que el 2022 sea un buen año para el sector inmobiliario.
A continuación, ponemos el foco en el sector residencial en la ciudad de Barcelona.
Observamos en la capital catalana, lo que denominamos “los 2 mercados de Barcelona”. Un primer mercado donde principalmente existe una demanda local (e.g. barrios de la periferia como Sant Andreu) donde los precios irán al alza. Y un segundo mercado donde, en general, existe una demanda extranjera (e.g. Ciutat Vella) y que, en la medida que esta demanda esté frenada por la situación de la pandemia, local e internacional, hará que los precios no suban e incluso sufran correcciones a la baja para atraer a esta reducida demanda extranjera.
La previsión de las transacciones y el valor de estas en la ciudad condal para el 2022 es de un claro aumento, pero cabe recordar que aquellas áreas más dependientes de la demanda extranjera (centro de grandes ciudades y zonas de costa) sufrirán más.
El mercado del alquiler ha sufrido un ajuste del 4% en el año 2021, especialmente en las grandes capitales como Madrid o Barcelona, debido a la bajada de la demanda y, en el caso de la capital catalana, también a la consolidación del Índice de alquileres que limita las rentas. A estos dos factores, hay que añadir un tercero, ya iniciado en el 2020, que es el trasvase de vivienda, anteriormente turística, hacia alquiler de temporada (meses) o incluso años.
La corrección a la baja del precio esperada para el 2022 se sitúa en el 3-4% según Fotocasa.
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